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三原则教你如何投资社区型商铺

中华生意网 ‖ 添加时间:2009/7/16 11:28:37 点击:1959

    近年来,随着房地产业的快速发展,大型的居住区林立。而几乎每一个社区都有商铺销售。由于社区型商铺以其投资少、回报相对稳定的特点而受到越来越多的投资者的青睐。据境外相关统计数据表明,社区型购物中心占社会商业零售的40.68%。有专家预计,未来10年内,中国社区消费将占全社会商业零售额的1/3以上。有业内人士认为,随着住宅开发渐近顶峰,人们投资思维的转变,加之环渤海地区的重要性进一步凸现,天津的商业地产开发和商业氛围的提升将会越来越快。本期《楼市》就在此背景下为您讲解社区商铺投资选址的相关问题。
  什么是社区商铺

  社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为:便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅,及少量服装店等;服务型社区商铺的商业形态主要为:餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。特点:深受小投资者青睐在房地产投资者的眼中“商铺是金”的说法颇得人心,不过习惯了“大手笔”的投资者,对于“社区商铺”仍感到陌生。

  投资前应详细调查

  社区商业的特点就是便民。有专家把构建社区购物网称作“51015”,即居民出家门步行5分钟可以到达便利店,步行10分钟可到达超市和餐饮店,骑车15分钟可到达购物中心。而细心的人不难发现,一些的新建社区中大部分存在这样的问题:生活所需的零售业、餐饮业、休闲娱乐等都没有或者很少能满足需求。而这类小区也就成为社区商铺投资的热点区域。由于新建社区的商铺价格比较低,可以低成本介入,一旦形成人气之后,收入较稳定。

  即使如此,对于社区商业的投资来说,仍需要在前期做大量的工作,尤其是进行一些细致深入的调查。有关人口数和家庭人口之组成,可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括:◆常住人口数◆家庭及构成◆人口密度◆教育程度◆从事行业◆自然增加率◆社会增加率◆家庭人均收人◆流动人口数◆年龄构成◆社区商铺内部位置◆家庭年支出及支出结构。

  现就一些主要项目分述如下:

  1.家庭人口及收入水平

  家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括:人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配,会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高,则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。

  家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭,购物追求时尚化、个性化、少量化;而一个三口之家的家庭(有一个独生子女),则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如,老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等;而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。

  2.人口密度

  一个地区的人口密度,可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高,则选址商店的规模可相应扩大。要计算一个地区的白天人口,即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数,减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。

  白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区,应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。

  人口密度高的地区,到商业设施之间的距离近,可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低,且顾客光临的次数也少。

  3.客流量

  一般在评估地理条件时,应认真测定经过该地点行人的流量,这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为:各站上下车乘客人数历年来的变化。例如,上下车乘客人数愈多的地方愈有利,上下车乘客人数若减少,又无新的交通工具替代的情况下,商圈人口也会减少。同时,根据车站出入的顾客年龄结构,可了解不同年龄顾客的需求。

  一般而言,调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如:居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。

  日常上班的场所、学校、医院等,乃白天人口集结之场所,也就是人口聚集地区。

  火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点,也是人口聚集之处。

  体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。某建筑大学的专家表示,未来具有潜力的商用物业将出现在新建的轨道交通、城市交通枢纽、公共绿地的周围以及中心城区外围的大型生活社区和城市现有的一些区域性商业中心内。

  此外,在进行前期客流量调查时,还应考虑所在地区的商业饱和指数。更多关于商铺客流量调查的内容,可以参见《楼市》2006年6月刊的专文报道。

  4.购买力

  商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的,因此,商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初,就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法,抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析,这2000户居民中,人均收入在月千元左右的约占50%,500—1000元的占20%,1000—1500元的占20%,人均月收入500元以下的10%;人均月收入2000元以上的约占10%。由此说明,该地区居民大都系工薪族家庭,属于中等收入水平。

  企业在选择立地时,应以处于青年和中年层顾客,社会经济地位较高,可支配收入较多者。

  回报率为商铺选择重点

  以上各项目考察后,并非就能确保稳赚不赔,而要根据考察结果对于其投资回报率进行初步预算,大致估算投资回报率。在目前的市场中,如果年回报率能达到8%左右,该商铺即值得投资,否则不值。其次,和购买住宅一样,如果从开发商处购买商铺,事先必须调查对方的实力以及该商铺有没有销售许可证。如果是购买二手商铺,除要了解所在区域市政规划外,还必须考查其使用年限。因为商铺只有40年的使用年限,投资的话必须考虑这个因素。

  第三,在选择商铺时,还要考虑它的价格因素。由于商铺有自身的特点,商铺的价值是由现有的或潜在的有利于经商的各种因素来确定的,诸如商业氛围、市口、人流、适宜经营的业态等。

  最后,关注商铺使用率。一些比较高档的商场其使用率都是很低的,基本在50%左右。因为使用率的高低会对商场的经营产生不同的结果。越是高档商场,其公共空间就会越多。比如走廊、通道要足够宽,至少达到3米;每层要有多部扶梯和电梯,还有宽敞的休息区、局部挑空空间、步行街等。

  这些公共面积的增加能使购物环境更加舒适,吸引到更多的顾客。如果商场的公共空间有限,使用率不高,可容纳消费者的空间自然就减少了,其人流量就会受到限制,从而影响经营的效果。

  长期投资方式最可行

  数据显示,目前59%的投资者购买商铺的目的是为了炒铺或转租,仅有41%的投资者买铺是为了自用。但不管是投资自用还是为了炒作出租,商铺投资者都必须开始正面商铺投资高回报的诱惑和已经凸现的风险。

  东北大学城市规划系副主任孙贺表示,其个人比较提倡房产商使用订单式的建设。因为,通过多次的经验表明,很多商家入住之后,第一件事情就是改造格局,尤其是对仓储的改造,因为不良的格局很可能影响将来经营时的物流,这样重复建设浪费了大量的资源。

  专业人士表示,不是说有了一间商铺就可以在家数钱了。社区商铺并不应该鼓励投资者进行短期投资,短期投资容易造成商铺价格背离市场价值,最终导致投资失败。

  “但是,当一个专业的投资者看上某一个商铺的时候,商铺现时的投资回报率并不是其最为关心的,投资者更为关心的是该商铺所在地的人流量、消费能力、发展前景等。”中原地产市场研究部分析师认为。

  实践证明,一些素质好的楼盘,加上位于城市未来要重点发展的地段上,这也就为商铺的长线投资价值增加了筹码,其小区商铺即使目前的年收益率未能达到7%,但如果投资者看好其未来的升值潜力,即使是4%左右的年收益率也是可以接受的。

转载:《楼市》杂志


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