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叶檀:楼市“衰退反弹”

中华生意网 ‖新华网 添加时间:2009/7/16 11:38:58 点击:3279
此次回暖很可能是流动性支撑下的小反弹,下一波房地产市场会跌得更惨。一旦房地产市场被刺激成大阳春后再崩溃,市场将会进入漫漫长夜。

    有媒体披露,房地产市场出现怪象:一边是商品住宅热销,另一边却是退房频发;一边是企业库存压力仍较大,另一边却是企业频频提价;一边是消费者购房信心略微恢复,另一边却是开发企业投资信心依然不足;一边是社科院隆重推出房地产蓝皮书,另一边则是“后院起火”。

    房地产出现四大怪象,只能说明市场处于十字路口,大家都在摸着石头过河,走一步看一步。证券市场有句话,叫久盘必跌,如果市场找不到支撑点,在上下震荡之后跟随地心引力一头向下,退房现象还会增加;相反,如果房地产投资与成交继续上升,资产品价格继续上涨,此次房地产小阳春会被宽松的货币政策刺激成大阳春后再崩溃。

    上述怪现象是典型的市场盘整信号。

    摹仿上述句式,就可以从经济周期的角度解开上述四大怪:一边是宏观经济没有确认回暖,而信贷增量已创下历史新高,导致主要城市商品住宅出现回暖迹象;一边是房地产新屋开工量继续处于冰点,另一方面是随着成交量的回暖某些地区的楼盘开始提价,说明此次提价是随着成交量回暖产生的短期市场行为;一边是房地产库存量继续居高不下,另一边是资金充裕的大型房地产商开始新一轮圈地热,表示这些房地产商认可将来地价必将上涨,低价圈地相当于低价购买原始股,可以通过市场回暖得到增值;至于社科院后院起火,这是好事,学者应该秉持独立观点,时间会让浮躁者浮出水面。

    房地产回暖有真实数据支撑,各个城市房地产市场的同步回暖,绝不是房地产商搞的假按揭等花招能够形成的。根据北京、上海、深圳三地房地产交易管网数据统计,2009年第一季度,京沪深三地新房交易量创新高,同比平均上涨100%以上,北京和上海两地交易量甚至达到2007年同期水准。

    此次回暖并非另一轮房地产景气周期的开始,几个关键数据说明,房地产业仍然处于衰退期,但可能处于衰退末期。房地产市场目前处于去库存化的关键时刻,商品房热销没有能够完成去库存化的过程。

    房地产行业有多少库存,各方无统一数据。据中原地产统计显示,截至今年3月底,招商、中海等十家标杆上市房企已领预售证而未销售的库存面积总量达1635万平方米,总存量相当巨大。海尔地产董事长兼首席执行官卢铿透露,到现在为止,开发商拿到的存量土地面积乘以容积率等于24亿平方米。地产大嘴先生任志强估算,如果政府不出台更为利好的政策,今年年底,空置商品房面积将可能达到4亿~5亿平方米。更有报告指出,目前整个房地产业的存货资产约有4万亿元,要是以这个数字来计算,那么至少有30亿平方米以上的商品房库存。即便以中位的4万亿估算,以目前的成交量计,也需要一年左右的消化时间。当然,如果房地产市场在刚性需求后,投资需求随之跟上,目前的库存量就不会成为太大的问题。

    房地产新屋开工量是宏观经济回暖的先行指标之一,在大多数情况下,房地产市场对宽松的货币政策有直接反应,典型表现就是房地产投资增加,新屋开工量上升。从去年下半年开始,全国房地产投资增速和新屋开工面积增速急剧下降。国家统计局4月13日数据显示,1~3月,全国完成房地产开发投资4880亿元,同比增长4.1%,比去年同期回落28.2个百分点。但是,据业内人士观察,4月份房地产开发商的投资意向增加。

    无论如何,土地市场已经率先开始回暖,开发商拿地热情“高涨”,住宅用地成交量首次超过去年同期水平。4月全国60个重点城市共成交土地529宗,环比增加16%,同比增加73%,成交土地面积2615万平方米,环比增加31%,同比增加44%。这是2009年1~4月,住宅用地成交量首次超过去年同期水平。新屋投资量赶不上拿地热情,只能说明,开发商将土地当作了正待升值的资产品,只有让购房者把房产当作资产品,拿地的开发商才能找到接盘者。

    从宏观经济看,此次回暖很可能是流动性支撑下的小反弹,下一波房地产市场会跌得更惨。一旦房地产市场被刺激成大阳春后再崩溃,市场将会进入漫漫长夜。


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