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后奥运时代北京酒店市场需求远低预期

中华生意网 ‖慧聪网 添加时间:2009/7/27 15:17:24 点击:6299
仲量联行酒店集团中国区董事总经理安瑞达先生表示:“依靠我们拥有的行业专长和对地方市场的了解,我们能够洞察国内市场的变化和商机,获得第一手资讯。中国经济虽未能在全球性衰退中‘独善其身’,但国内二、三线城市因得益于良性的国内需求和政府出台的大量刺激性政策,发展势头保持强劲。”

后奥运时代北京酒店市场需求远低预期
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    2008年不仅是奥运年,也是快速发展的中国酒店业重要的一年。全球经济由于金融危机而陷入瘫痪,中国酒店市场虽受全球经济走向影响较小,但在过去12个月中仍发生了深刻变化。2008年,众多国内城市在旅游者人次上首现颓势,而同时酒店供应强劲增长,导致在仲量联行酒店集团所分析的13个城市中,10个城市的酒店市场每间可出租客房收入均出现下滑。
    北京的酒店业在2008年举步维艰,旅游者人次并未如预料般随着期待已久的奥运会的举办而出现激增。仲量联行酒店集团中国区高级副总裁吴嘉保女士对此指出:“预期的后奥运效应在衰弱的经济面前消弥殆尽,其对会议会展和奖励旅游的推动效果也相应缩减,而以往众多奥运会主办城市则均由此受益匪浅。”
    吴嘉保女士进一步表示:“由于入境旅游者到达人次在2008年受到不利影响,而奥运会前夕新增的酒店供应目前已全面进入市场,北京的四星级和五星级酒店无论在入住率还是日平均房价上均承受了巨大压力。尽管在奥运会的有力支撑下,参与抽样的8,957间品牌五星级酒店客房的日平均房价在2008年增长了24.4%,达到人民币1,592元,但入住率却较2007年下降7.2个百分点,为60.7%。2009年前五个月市场乌云笼罩,酒店入住率和平均日房价分别下降18.4个百分点和22.2%,导致每间可出租客房收入比2008年同期下降43.9%。”
    北京近期新酒店纷纷入市,而未来酒店供应仍将保持强劲。今后三四年间,国际品牌高端酒店的客房数将比2008年的客房总量高出20%以上。吴嘉保女士认为:“未来的竞争压力不断加大,我们认为市场将会出现整合。现金流不足的酒店将面临巨大压力而不得不寻求重新定位,以保持竞争力或实现赢利。”
    吴嘉保女士补充道:“我们注意到,尽管市场形势趋紧,入境旅游者人次下降,在我们所分析的13个城市中,仍有9个城市的酒店能将房价保持在2007年的水平。二三线城市在近年间的大规模基础设施建设中得益匪浅,提高了交通便利性,在出口导向转内需市场的政策转移中找到了增长点。”尽管高增长预期带动了近期旺盛的酒店供应,对酒店入住率造成压力,国际品牌五星级酒店的开业仍在很多城市推高了房费水平。吴嘉保女士表示:“我们对酒店业的短期展望持保守态度,大多数城市持续大量的新增酒店供应已对酒店业绩形成压力。但是,中国强大的经济基本面和不断繁荣的会议会展和奖励旅游市场将助推二三线城市酒店业在中长期实现长足发展。”
    高速的经济增长和诱人的投资回报令投资者多年以来对酒店业兴趣盎然,但由于政策转向和境外融资市场遇冷,中国的酒店交易在2008年跌至低谷,总交易额仅为三亿美元。安瑞达先生表示:“多数国际投资者和开发商都在为融资犯愁,而同时证据表明国内买家以及自有资金充裕的投资者正趋于活跃。随着收益上扬,以及国内银行降低贷款门槛,以往被强势的国际投资者挡在市场外面的许多本地买家正在捕捉前所未有的机会。”由于资金受限,银行更倾向于规避风险,2008年和2009年的投资热点也暂时从二三线城市转向上海和北京。安瑞达先生指出:“京沪两地都在经历一场酒店建造浪潮,将持续为市场提供数量可观的高品质可投资物业。而在目前的酒店交易环境之下,这些物业的投资条款可能较为优惠。”
    当前经济低谷中,一系列商机正在浮现。安瑞达先生表示:“鉴于当前的现金流压力,我们认为出现资金困难的卖家将于2009年下半年进入交易市场,其中应包括若干五星级酒店。但是,买家必须审慎权衡这些资产的价格和地段。”中央政府的经济刺激计划和随之而来的正收益差也可能吸引投资者回到市场,尽管当前信贷环境对国际投资者仍不失挑战。安瑞达先生指出:“中国仍将不断涌现酒店投资商机,慧眼别具、财力雄厚的投资者定会斩获颇丰。”


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